Koupě nemovitosti je rozhodně pozitivní zprávou v případě, kdy máme v plánu splnit si sen o vlastním bydlení. Ačkoliv daný byt nebo dům může na první pohled vypadat dokonale, přece jenom se mohou za pár týdnů, ale i měsíců objevit problémy. V tomto směru se jedná o takzvané skryté vady nemovitostí. Naštěstí v současné době na ně pamatuje zákon, který případné ručení za ně jasně upravuje a konkrétně tak vymezuje jak práva, tak samozřejmě také povinnosti obou smluvních stran, které se do sporu dostanou.
Záruční lhůtu lze sjednat i ve smlouvě
Co je samozřejmě v souvislosti se skrytými vadami možné, to je uvést záruční dobu v samotné smlouvě. Tento krok byl často aplikován hlavně v minulosti, tedy před prvním lednem roku 2014, kdy ještě nevešel v platnost nový občanský zákoník. Do té doby totiž platilo nařízení, že skryté vady nemovitostí bylo možné dle zákona reklamovat pouze do 6 měsíců od nabytí dané nemovitosti. Proto se záruční lhůty často prodlužovaly právě smluvní cestou, za účelem větší ochrany kupujícího.
Dnes platí záruka celých 5 let od nabytí na skryté vady
Současný občanský zákoník samotnou lhůtu velmi výrazně prodloužil, a to již na celých pět let. Pokud se tedy kdykoliv v této době daná skrytá vada objeví, má kupující právo na to, aby ji u prodávajícího reklamoval. Pokud je tedy taková vada zjištěna, je samozřejmě nezbytné o tom prodávajícího informovat, a to nejlépe písemnou formou. Díky ní lze tedy dané oznámení jasně prokázat. Může proběhnout předáním konkrétního popisu oproti podepsání daného dokumentu, nebo je možné zaslání i doporučeného dopisu, ideálně s dodejkou.
Prokazování konkrétní vady může být obtížné
Ačkoliv současné zákony kupujícího dostatečně chrání, stále ale může být problém se samotným dokazováním toho, co je za skrytou závadu považováno. V tomto směru by měla být samozřejmostí důkladná prohlídka nemovitosti, a to před samotnou koupí. Všechny případné vady by měly být dostatečně zadokumentovány a podepsány oběma smluvními stranami.
V této chvíli je určitě třeba postavit se i na stranu prodávajícího, který pokud o konkrétních vadách ví, měl by na jejich zadokumentování trvat. V opačném případě se může nový majitel domáhat snížení ceny z důvodu toho, že se bude snažit prokázat, že se jednalo o závadu skrytou, nebo také zamlčenou.
Nestranní odborníci posoudí problém nejlépe
Zda závady byla součástí nemovitosti již v době koupě, nebo se naopak objevila později, dokáže často zjistit odborník na danou problematiku, který může celou věc také zadokumentovat. Hrát může roli i v pozdějším případném vyrovnání mezi původním a novým majitelem. Je totiž kompetentní k tomu, aby dokázal stanovit i případnou slevu z ceny, které může souviset třeba s opravou, která se konkrétní závady týká. Taková částka poté může být od předchozího majitele dodatečně vymáhána.
V případě neodstranitelných vad má právo na vrácení plné kupní ceny
Tuzemské právo však myslí také na situace, kdy dané skrytá vada má povahu, kdy nejde žádným způsobem odstranit. V takové chvíli má kupující, tedy současný majitel nemovitosti právo na odstoupení od smlouvy. Může tak požadovat vrácení plné kupní ceny a sám vrátí danou nemovitost původnímu majiteli. Totéž lze i v případě, že se prokáže, že prodávající v době uzavření smlouvy uváděl kupujícího v omyl, například informacemi o současném stavu či vlastnostech.
Ne vše musí nutně řešit soud
Samozřejmě podobných případů je stále více a více. Ideální cestou k případným řešením může být vzájemná domluva mezi oběma smluvními stranami. Pokud k ní nedojde, a to často z důvodu, že každá strana má na danou závadu svůj vlastní pohled, je třeba přistoupit ke standardnímu soudnímu jednání. Soud poté i na základě znaleckých posudků posoudí a vyhodnotí danou situaci, a přikloní se ke konkrétní straně.
[hana-code-insert name=’new portal seznam‘ /]
foto: shutterstock.com
